# Jak rozliczyć prywatny najem mieszkania w PIT-28?

- Adres: https://tuwiesz.pl/baza-wiedzy/najem-prywatny-rozliczenie-pit-28/
- Rodzaj: poradnik
- Region: cała Polska
- Dział: Podatki i finanse › Podatki od najmu i sprzedaży majątku
- Stan informacji na dzień: 24.10.2026
- Zweryfikowano: 24.10.2026
- Ostatnia zmiana: 24.10.2026
- Źródła:
  - [Ministerstwo Finansów — rozliczenie przychodów z najmu prywatnego](https://www.podatki.gov.pl/podatki-osobiste/pit/informacje-podstawowe/co-jest-opodatkowane/dochody-z-najmu)
  - [ELI — ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym, tekst ujednolicony](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2025/843/text/U/D20250843Lj.pdf)
  - [Ministerstwo Finansów — PIT-28 za 2025 rok: najem i ryczałt należny](https://www.podatki.gov.pl/twoj-e-pit-rozlicz-roczny-pit-online/pit-28-za-2025-rok)
  - [Ministerstwo Finansów — Twój e-PIT: logowanie i wysyłka](https://www.podatki.gov.pl/twoj-e-pit-rozlicz-roczny-pit-online/pytania-i-odpowiedzi/logowanie-i-wysylka)
  - [Ministerstwo Finansów — pobranie Urzędowego Poświadczenia Odbioru](https://www.podatki.gov.pl/narzedzia/jak-pobrac-urzedowe-poswiadczenie-odbioru-upo)
  - [Ministerstwo Finansów — mikrorachunek podatkowy i symbole wpłat z najmu](https://www.podatki.gov.pl/mikrorachunek-podatkowy-jak-sprawdzic-numer-i-wplacic-podatek)
  - [Ministerstwo Finansów — pomoc techniczna Twój e-PIT](https://www.podatki.gov.pl/skontaktuj-sie-z-nami/pomoc-techniczna)
  - [Ministerstwo Cyfryzacji — bezpłatność usługi Twój e-PIT](https://www.gov.pl/web/cyfryzacja/jak-zlozyc-zeznanie-podatkowe-z-profilem-zaufanym-i-mobywatelem)
  - [ELI — Ordynacja podatkowa: terminy i zaokrąglenia](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/622/text/U/D20260622Lj.pdf)
  - [PIT.pl — przykład rozliczenia najmu i skutecznej wysyłki PIT-28](https://www.pit.pl/aktualnosci/mozna-juz-rozliczac-pit-28-z-wynajmu-jak-to-zrobic-tlumaczymy-na-przykladzie)
  - [Ministerstwo Finansów — Twój e-PIT w e-Urzędzie Skarbowym](https://www.podatki.gov.pl/twoj-e-pit-rozlicz-roczny-pit-online)
  - [Urząd Komunikacji Elektronicznej — Poczta Polska jako operator wyznaczony](https://bip.uke.gov.pl/decyzje/operator-wyznaczony/)
- Cytowanie: „Jak rozliczyć prywatny najem mieszkania w PIT-28?”, TuWiesz.pl, stan informacji na dzień 24.10.2026, https://tuwiesz.pl/baza-wiedzy/najem-prywatny-rozliczenie-pit-28/

---

Przychody z prywatnego wynajmu mieszkania rozlicz w PIT-28, stosując ryczałt od przychodu. Zbierz otrzymane czynsze, ustal właściwą stawkę i porównaj podatek z wpłatami dokonanymi za ten rok. Następnie uzupełnij zeznanie, wyślij je i zachowaj Urzędowe Poświadczenie Odbioru. Samo przygotowanie formularza w usłudze Twój e-PIT nie kończy rozliczenia.

Poniższa instrukcja dotyczy osoby fizycznej, która mieszka i rozlicza podatki w Polsce oraz wynajmuje tutaj mieszkanie poza działalnością gospodarczą.

## Zbierz dokumenty i sprawdź wpływy

Przed otwarciem formularza przygotuj:

- umowę najmu i aneksy, zwłaszcza zapisy o czynszu i opłatach;
- historię przelewów od najemcy oraz potwierdzenia otrzymanej gotówki;
- zestawienie przychodów ze wszystkich prywatnie wynajmowanych nieruchomości;
- obliczenia ryczałtu za poszczególne miesiące lub kwartały;
- potwierdzenia wpłat podatku;
- oświadczenie o rozliczaniu całego wspólnego najmu przez jednego małżonka, jeżeli ten wariant was dotyczy.

Pomocna będzie prosta tabela: data otrzymania pieniędzy, lokal, czynsz, opłaty ponoszone przez najemcę i kwota przychodu podatkowego. Osobno zapisz obliczony ryczałt oraz datę i kwotę jego wpłaty. Dzięki temu łatwiej porównasz własne dokumenty z danymi widocznymi w usłudze.

Sprawdź również wpłaty z końca roku. O tym, do którego rozliczenia trafi czynsz, decyduje moment otrzymania pieniędzy lub postawienia ich do twojej dyspozycji.

## Ustal przychód z prywatnego najmu

W najmie prywatnym znaczenie mają pieniądze faktycznie otrzymane albo postawione do twojej dyspozycji. Sam zapis w umowie, że najemca ma zapłacić określoną kwotę, nie oznacza jeszcze uzyskania przychodu. Dlatego nie mnożysz automatycznie miesięcznego czynszu przez liczbę miesięcy umowy. Najpierw porównaj umowę z rzeczywistymi wpłatami.

Sprawdź, co obejmuje przelew od najemcy. Opłaty związane z lokalem, takie jak należności do wspólnoty czy za zużycie wody i energii, nie stanowią twojego przychodu, jeżeli zgodnie z umową ponosi je najemca. Dotyczy to również sytuacji, w której przekazuje ci pieniądze na ich zapłatę.

Warunek zapisany w umowie jest istotny. Nie wyłączaj dowolnej części przelewu tylko dlatego, że później przeznaczasz ją na utrzymanie mieszkania. Gdy umowa i opis płatności są niejasne, wyjaśnij sposób ustalenia przychodu przed wpisaniem sumy do zeznania.

Ryczałt obliczasz bez odejmowania kosztów uzyskania przychodu. Wydatki na remont, naprawy czy zakup wyposażenia nie zmniejszają podstawy jako koszty najmu. Osobną kwestią są ustawowe ulgi i odliczenia, z których można skorzystać po spełnieniu ich warunków.

## Oblicz ryczałt według właściwego progu

W podstawowym wariancie obowiązują dwie stawki:

| Część rocznego przychodu | Stawka |
|---|---|
| Do 100 000 zł | 8,5% |
| Nadwyżka ponad 100 000 zł | 12,5% |

Limit obejmuje łączne przychody z prywatnego najmu i innych właściwych umów, takich jak dzierżawa. Przy kilku mieszkaniach sumujesz odpowiednie przychody. Każdy kolejny lokal nie daje nowego limitu.

Przykładowo przy rocznym przychodzie 120 000 zł i braku odliczeń podatek wynosi 11 000 zł: 8 500 zł od pierwszych 100 000 zł oraz 2 500 zł od nadwyżki 20 000 zł. To podatek roczny przed uwzględnieniem dokonanych wpłat, a nie kwota, którą należy ponownie w całości przelać do urzędu.

Przykład dotyczy podstawowego progu. Przy wspólnym majątku małżonków najpierw sprawdź zasady opisane poniżej.

## Sprawdź zasady dla małżonków

Jeżeli mieszkanie należy do majątku objętego wspólnością małżeńską, co do zasady każde z małżonków rozlicza połowę przychodów. Możecie wybrać rozliczenie całości przez jedną osobę, składając właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie.

Termin na oświadczenie to 20. dzień miesiąca następującego po miesiącu uzyskania pierwszego przychodu z najmu w danym roku. Jeśli pierwszy przychód pojawił się w grudniu, oświadczenie składa się do końca tego roku. Wybór obejmuje również kolejne lata, dopóki nie nastąpi skuteczna rezygnacja.

Próg 200 000 zł dla stawki 8,5% dotyczy małżonków pozostających we wspólności majątkowej, którzy złożyli wymagane oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich. Stawka 12,5% obejmuje wtedy nadwyżkę ponad ten próg.

Samo pozostawanie w małżeństwie ani zaznaczenie odpowiedzi w rocznym formularzu nie zastępuje oświadczenia. Sprawdź jego treść, datę złożenia i potwierdzenie doręczenia. Rozliczenie całego wspólnego najmu przez jedną osobę nie oznacza składania wspólnego zeznania PIT-28.

## Porównaj ryczałt należny i wpłacony

Ryczałt opłacasz w trakcie roku, a po jego zakończeniu składasz roczne zeznanie. Przy rozliczeniu miesięcznym termin wpłaty przypada co do zasady na 20. dzień następnego miesiąca. Za grudzień płacisz do 20 stycznia następnego roku. Ta styczniowa wpłata dotyczy grudnia roku, który rozliczasz w zeznaniu.

Wpłaty kwartalne wymagają spełnienia odpowiednich warunków. Jeżeli stosujesz ten sposób, informację o nim wykazujesz w PIT-28 za dany rok. Nie zmieniaj podziału miesięcznego na kwartalny tylko po to, aby łatwiej uzupełnić formularz.

Rozróżnij dwie sumy: podatek należny, czyli wynikający z obliczeń, oraz podatek faktycznie wpłacony. W tabeli należnego ryczałtu wykazuje się obliczone kwoty za miesiące lub kwartały. Nie zastępuj ich bez sprawdzenia kwotami przelewów.

Podstawy opodatkowania i kwoty podatku zaokrągla się do pełnych złotych: końcówki poniżej 50 groszy pomija się, a wynoszące co najmniej 50 groszy podwyższa do pełnego złotego. Sprawdź, czy twoje obliczenia uwzględniają tę zasadę.

## Wybierz rok zeznania i właściwy urząd

PIT-28 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Wybierz formularz przeznaczony do rozliczenia właściwego roku i sprawdź rok wskazany w zeznaniu. Bieżące gromadzenie danych o czynszach i wpłacanie ryczałtu przygotowuje cię do późniejszego rozliczenia rocznego.

Jeżeli ostatni dzień terminu przypada na sobotę lub dzień ustawowo wolny od pracy, termin przesuwa się na następny dzień po dniach wolnych. Uwzględnij tę zasadę również przy sprawdzaniu dat wpłat.

Zeznanie kierujesz do urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania w dniu jego złożenia. Miejsce położenia wynajmowanego mieszkania nie wyznacza właściwego urzędu. Po przeprowadzce sprawdź adres i urząd wpisany w formularzu, nawet jeśli część danych została uzupełniona wcześniej.

## Uzupełnij PIT-28 w oficjalnej usłudze

Wejdź na oficjalną stronę [Twój e-PIT](https://www.podatki.gov.pl/twoj-e-pit-rozlicz-roczny-pit-online) i przejdź do e-Urzędu Skarbowego. Możesz zalogować się przez login.gov.pl, korzystając między innymi z profilu zaufanego lub bankowości elektronicznej. Postępuj zgodnie z aktualnymi komunikatami wybranej metody.

Po otwarciu właściwego zeznania:

1. Sprawdź identyfikator podatkowy, dane osobowe, adres i urząd.
2. Uzupełnij część dotyczącą najmu, dzierżawy i podobnych umów poza działalnością.
3. Porównaj roczny przychód oraz jego podział między stawki z własnym zestawieniem.
4. Sprawdź kwoty należnego ryczałtu za poszczególne okresy i oddzielnie kwoty wpłacone.
5. Zweryfikuj podatek roczny oraz wynik rozliczenia: kwotę do zapłaty albo nadpłatę.

PIT-28 zawiera także części dotyczące innych rodzajów przychodów. Wpisuj dane w części odpowiadającej prywatnemu najmowi. Nie zakładaj, że urząd zna wszystkie czynsze z twoich umów i automatycznie doda je do zeznania.

## Wyślij zeznanie i zachowaj UPO

**PIT-28 nie jest automatycznie akceptowany w usłudze Twój e-PIT.** Po sprawdzeniu danych zakończ proces akceptacją i wysłaniem dokumentu zgodnie z instrukcjami na ekranie. Zapisanie kopii roboczej albo pobranie podglądu nie jest złożeniem zeznania.

Po wysłaniu pobierz Urzędowe Poświadczenie Odbioru, czyli UPO. Zachowaj również kopię złożonego PIT-28. Sprawdź, czy potwierdzenie dotyczy właściwego dokumentu i roku.

Sam numer referencyjny nie zastępuje UPO. W obsłudze e-Deklaracji status 200 oznacza prawidłowo złożony dokument i pozwala pobrać potwierdzenie. Jeśli korzystasz z takiego kanału, sprawdź końcowy status wysyłki.

Zapisz zeznanie i UPO razem z zestawieniem czynszów oraz potwierdzeniami wpłat podatku. Ułatwi to późniejsze wyjaśnienie różnicy między własnymi obliczeniami a danymi urzędu.

## Koszt usługi i dopłata podatku

Korzystanie z usługi Twój e-PIT jest bezpłatne. Osobno rozliczasz należny podatek. Jeżeli z zeznania wynika dopłata, wpłać ją co do zasady do 30 kwietnia następnego roku. Sprawdź kwotę wynikającą z rocznego rozliczenia, uwzględniającego wcześniej wpłacony ryczałt.

Podatek z prywatnego najmu wpłacasz na swój [mikrorachunek podatkowy](https://www.podatki.gov.pl/mikrorachunek-podatkowy-jak-sprawdzic-numer-i-wplacic-podatek). Przy wpłatach okresowych stosujesz symbol PPE, a przy podatku wynikającym z rocznego zeznania — PIT-28. W przelewie sprawdź również okres, kwotę i poprawność swojego identyfikatora.

Zachowaj bankowe potwierdzenie zapłaty. UPO dokumentuje złożenie zeznania, a potwierdzenie przelewu dokumentuje wpłatę. Samo wysłanie formularza nie powoduje zapłacenia dopłaty.

## Co zrobić, gdy wysyłka się nie uda

Odczytaj dokładny komunikat. W systemie obsługi e-Deklaracji statusy 301, 302 i 303 oznaczają, że dokument jest jeszcze przetwarzany. Sprawdź ponownie wynik po zakończeniu przetwarzania. Status z grupy 400 oznacza nieprawidłowe złożenie: deklaracja nie została przekazana do urzędu. Usuń wskazany błąd i ponów skuteczną wysyłkę.

Jeśli problem dotyczy usługi Twój e-PIT, skorzystaj z [pomocy technicznej Ministerstwa Finansów](https://www.podatki.gov.pl/skontaktuj-sie-z-nami/pomoc-techniczna). Zgłoszenia przyjmuje adres info.epit@mf.gov.pl. Przygotuj opis problemu, czas jego wystąpienia, numer dokumentu lub numer referencyjny, jeśli został nadany, oraz informacje o przeglądarce. Przydatny będzie zrzut komunikatu; pełną listę danych zgłoszenia znajdziesz na stronie pomocy.

Dostępna jest również droga papierowa: podpisany PIT-28 możesz złożyć w urzędzie albo wysłać pocztą. Przy osobistym złożeniu zachowaj potwierdzenie na kopii. Przy przesyłce korzystaj z Poczty Polskiej i zachowaj dowód terminowego nadania. Wybierz sposób, który pozwoli ci skutecznie przekazać zeznanie i udokumentować tę czynność.